房地产行业当前量价压力仍然较大，且未来需求总量下降，我们认为，探索地产后增量时代的机遇尤为重要。本篇报告将围绕“增量变精”与“存量优化”两个方向展开探讨。1）增量变精：土地供给“缩量重质”+开发建设“提质增效”。2）存量优化：城市更新“高质量开展”+运营服务“切中需求”。
土地供给“缩量重质”：各地减少无效供地，推动核心地段宅地入市，规划调整更合理。这也使得2025H1土地市场“缩量重质”特征明显，上半年全国住宅类用地成交土地建面同比-4%，楼面均价同比+25%，溢价率10.5%，同比+6.5pct。其中，深圳、杭州住宅用地平均溢价率超30%，上海、成都超20%；绿城、滨江、华润获取的高溢价土地较多。此外，政府通过推出低容积率宅地鼓励房企打造“好房子”。上半年全国成交土地地块容积率为2.0，和高峰期比明显下降。
开发建设“提质增效”：通过“好房子”建设迭代，更好满足品质住房需求，以实现新的供求关系动态平衡。今年3月“好房子”首次被写入《政府工作报告》，《住宅项目规范》5月起实施，“好房子”从政策倡导转变为具有强制约束力的国家标准，标志着我国住房建设正式迈入品质升级时代。“好房子”新规后，重点城市住宅品质提升，销售表现整体优于旧规产品。例如25年6月广州新规产品开盘去化率39%，显著高于旧规产品的9%，高于全市的28%；重庆6月四代宅普遍去化率均在75%以上，而普宅去化率约2成。为契合这一趋势，绿城、华润、招蛇、越秀、中海、建发等大型房企推出了自己的“好房子”建设体系；中小房企通过“好房子”在核心城市中占据一席之地，例如在南京、杭州，南京奥体建设和杭州义承等地方中小房企，凭借自身产品的优秀产品力，以超90%的得房率产品实现首开100%的去化。
城市更新“高质量开展”：已成为当前房地产行业的主线任务。除了住宅更新以外，还有多种类型的旧资产焕新，都是本轮城市更新的重点。1）住宅更新：近3年城市更新项目年均6万个以上，其中老旧小区改造占大头，数量保持在5万个/年以上。21-24年城市更新总投资额累计已达到16.6万亿元，其中23、24年城市更新投资规模保持在2万亿/年以上。2）老旧街区改造：例如瑞安集团集“园区、校区、社区”为一体，打造了网红大学路；愚园路改造兼顾历史建筑保护与功能更新，引入新型潮流IP，提升经济效益与商业价值。3）传统商场存量更新：从传统零售到沉浸式体验转型，非标商业创新模式不断拓展。例如长沙乐和城从传统商场转型为策展型购物中心“TX CHANGSHA”。4）文化历史建筑更新改造：以“文物修复+产业导入+市场运作”方式，强化运营服务，引入多元业态。以重庆开埠遗址公园城更项目为例，重庆市地产集团将立德乐洋行旧址群改造为集陈列馆、特色商业、文旅于一体的复合型城市公园。5）文旅地产更新：从“卖房子”到“卖生活”，例如改造后的阿那亚从昔尾楼变为度假胜地。6）老旧火车站改造：保留原有特色，改造为博物馆、市政公园、创业园区、旅游景点、新地标等。例如盐城火车站改造为“中国黄海湿地博物馆”。7）老旧厂房改造：盘活闲置低效厂区厂房，改造路径有“工改文”、“工改商”、“工改租”、工业转型城市公共空间等。例如万科上生新所、北京首钢园·六工汇等。8）非居改租：目前非改居多数落地项目为长租公寓和保租房。例如北科建·自如寓由自如资管与北科建集团将园区办公楼共同改造为白领公寓。
运营服务“切中需求”：房企从“三高”模式转为“地产+”运营服务商。我们认为在众多赛道中，商业地产、物业管理、养老地产这三大方向可能会是行业弯道超车的首选，主要原因还是这三大方向都有着“消费属性、长期持续性、C端多样性”逻辑，我们看好具备这三大属性的细分领域。1）商业地产：从传统零售向新时代下的购物中心迈进。近两年，购物中心中的新消费业态崛起。房企可以通过以下创新性的方式去把握新消费时代下的商业地产机会：a）“首店逻辑”：把握新消费相关的首店开店机会。24年全国74座城市迎来超7000家新首店，同比+36%，其中二次元相关品牌首店数量同比+668%。b）“快闪逻辑”：快闪场地租赁的精细化运营。例如，24年上海静安大悦城全年落地62场IP快闪，吸引超550万人次打卡，单日客流峰值突破14.1万。c）“IP联动逻辑”：通过打造独具特色的IP/原创IP/IP联动等艺术装置，赋予了商场与众不同的个性和体验，深入人心的形象成为商场的标志之一。d）“品牌剧场”：“购物中心+剧场”新生业态的延伸。888集团官网入口例如上海新天地广场的“笑果工厂”每年举办上百场推口秀演出，上座率99%，自然客流超10万人次；上海南翔印象城MEGA的“开心麻花”非标演出场地，21年吸引超10万人。2）物业管理：物企具有先天性的围墙优势、客源优势、客户信任优势，能与业主形成较强的联系，第一时间精准抓住业主的需求点，激活新的消费场景。行业转型将经历拓展业务广度、挖掘业务深度和资产赋能三个不同层次的迭代，并最终完成从一对一模式以小区为单位向以物业管理公司为中心集合型管理的转变；从单一的劳动密集型服务转向科技赋能后的精准切中需求的服务。3）养老地产：从卖房回款的开发模式转变为更全周期的“康医学乐养”复合消费模式。当前房企多采用租售结合的盈利模式介入养老地产。我们认为，未来养老地产开发将走复合的形式，将养老地产业和其他相关产业进行整合。原来单纯的“地产+养老”机构养老地产模式下，入住后通常只涉及基础的医疗健康和陪护服务，相对单一、标准较低，且限制在养老机构的固定场所内。未来将转向“养老地产+N”的全周期复合消费模式，将养老地产开发与老人的生活需求紧密结合起来，并充分激发老年人的新型需求，且可以不限制在养老机构内，生活空间整体打开。
未来房地产行业发展格局将围绕“增量变精”与“存量优化”两个方向展开。增量变精方面，土地供给“缩量重质”，开发建设“提质增效”。存量优化方面，城市更新“高质量开展”已经成为当前房地产行业的主线任务，配套政策有望加速落地；运营服务“切中需求”，将地产与销售结合，房企将从原本高周转开发商转为“地产+”运营服务商，我们认为商业地产、养老地产、物业管理三大方向是有效赛道。
基于此，我们建议关注三条主线）积极获取高质量地块且注重后续开发建设的“提质增效”，重视产品品质，已经建立起“好房子”产品体系的房企：滨江集团、华润置地、越秀地产、建发国际集团；2）积极参与城市更新，受益于旧改加速推进的地方国企：城投控股、城建发展；3）积极探索多元业务布局，运营服务能力突出的企业：瑞安房地产、太古地产、大悦城、华润万象生活、新城控股。
